A convivência em condomínio exige equilíbrio entre dois direitos importantes: de um lado, o direito de propriedade do morador; de outro, o direito dos demais condôminos à segurança, ao sossego, à saúde e ao uso adequado de suas próprias unidades.
Quando um morador adota comportamentos reiterados que prejudicam gravemente a coletividade, surge uma dúvida cada vez mais comum entre síndicos e administradoras: é possível expulsá-lo do condomínio?
A resposta não é automática. Embora o Código Civil preveja multas severas para o condômino antissocial, a expulsão não aparece expressamente como uma penalidade condominial comum. Em situações excepcionais, contudo, a Justiça pode ser acionada para impedir a continuidade de uma convivência comprovadamente incompatível com a vida coletiva.
O que caracteriza um comportamento antissocial?
O comportamento antissocial não deve ser confundido com uma simples divergência entre vizinhos, uma reclamação isolada ou o descumprimento pontual de uma regra interna.
Em geral, a caracterização envolve uma combinação de fatores:
- Reiteração: a conduta ocorre repetidamente ao longo do tempo;
- Gravidade: os atos ultrapassam conflitos cotidianos ou meros incômodos;
- Prejuízo coletivo: há impacto concreto sobre o sossego, a segurança, a saúde ou a integridade dos moradores;
- Incompatibilidade de convivência: as medidas ordinárias não são suficientes para interromper o comportamento.
Podem ser exemplos de situações graves e reiteradas ameaças, agressões, perseguições, importunação sexual, prática de atos discriminatórios, perturbação intensa e contínua do sossego, danos propositais às áreas comuns, violência ou utilização da unidade para atividades ilícitas.
A análise deve ser feita com cautela. O rótulo “antissocial” não pode ser utilizado para estigmatizar pessoas, punir opiniões divergentes ou justificar medidas baseadas apenas em rumores.
O que prevê o Código Civil?
O Código Civil estabelece limites para o exercício do direito de propriedade. O artigo 1.277 permite ao proprietário ou possuidor exigir a interrupção de interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde daqueles que habitam o imóvel.
No âmbito condominial, o artigo 1.336, inciso IV, determina que o condômino deve utilizar sua unidade de acordo com a destinação da edificação e não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.
Já o artigo 1.337 prevê sanções para o descumprimento reiterado dos deveres condominiais. O condômino pode ser submetido a multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, conforme a gravidade e a reiteração da conduta, mediante deliberação do quórum previsto na lei.
O parágrafo único do mesmo artigo trata da situação mais grave: o condômino ou possuidor que, por comportamento antissocial reiterado, gerar incompatibilidade de convivência com os demais poderá ser constrangido ao pagamento de multa de até dez vezes o valor da contribuição condominial, até ulterior deliberação da assembleia.
A legislação, portanto, oferece instrumentos financeiros relevantes, mas não estabelece, de forma direta, um procedimento administrativo de expulsão do proprietário.
A expulsão está prevista na lei?
Não existe, no Código Civil, uma regra simples autorizando o síndico ou a assembleia a retirar definitivamente um proprietário de sua unidade. O condômino continua sendo titular do imóvel, e o condomínio não pode transferir, vender ou tomar a propriedade por decisão interna.
Por isso, a expulsão — também chamada em alguns processos de exclusão ou afastamento do condômino — é tratada como uma medida excepcional e judicial.
Em março de 2023, o Tribunal de Justiça de São Paulo divulgou decisão da 3ª Vara Cível de Praia Grande que acolheu o pedido de um condomínio para expulsar um morador. Segundo a notícia oficial, o caso envolvia acusações de importunação sexual, ofensas racistas e homofóbicas, ameaças e intimidações físicas. A decisão considerou que haviam sido adotadas medidas menos graves, como advertências e multas, sem resultado suficiente.
O próprio TJSP destacou que a medida somente deveria ser aplicada em condições excepcionais, quando o morador pratica, durante período relevante, atos graves e contumazes que ultrapassam significativamente o comportamento esperado em uma convivência comunitária. Trata-se, contudo, de decisão de primeiro grau divulgada pelo tribunal, e não de uma autorização geral para expulsões automáticas.
Também há decisões judiciais em sentido restritivo, reconhecendo que a ausência de previsão legal expressa impede o condomínio de aplicar a expulsão diretamente ou sem uma análise judicial específica. Por isso, cada caso depende das provas, da gravidade dos fatos e da proporcionalidade da medida.
O entendimento do STJ sobre as sanções
O Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de aplicação das sanções previstas no artigo 1.337 do Código Civil quando há descumprimento reiterado dos deveres condominiais.
No REsp 1.247.020/DF, o STJ analisou a figura do condômino nocivo ou antissocial e ressaltou a necessidade de conduta reiterada e contumaz. O precedente também indica que a aplicação da multa deve observar a gravidade dos fatos, a repetição das infrações e o quórum legal.
Em outro julgamento relacionado ao tema, o STJ reforçou a importância do direito de defesa antes da aplicação de penalidades. A comunicação ao morador deve permitir que ele conheça os fatos imputados e apresente sua manifestação, especialmente quando a multa é elevada ou a acusação pode produzir consequências relevantes.
Esse cuidado é fundamental porque o condomínio não pode substituir o Poder Judiciário, agir com base em acusações genéricas ou aplicar sanções sem documentação adequada.
Quais medidas devem ser adotadas antes da expulsão?
Antes de considerar uma ação judicial, o condomínio deve construir um histórico organizado dos acontecimentos e demonstrar que tentou medidas proporcionais para interromper o problema.
Entre as providências recomendáveis estão:
- Consultar a convenção e o regimento interno, verificando quais condutas são proibidas e quais penalidades estão previstas.
- Registrar formalmente as ocorrências, com datas, horários, descrição objetiva dos fatos e identificação das pessoas envolvidas.
- Solicitar documentos e testemunhos, como registros da portaria, imagens, reclamações formais, boletins de ocorrência e relatos assinados.
- Notificar o morador, informando os fatos e concedendo prazo razoável para manifestação.
- Aplicar advertências e multas previstas, observando o quórum e o procedimento exigidos.
- Convocar assembleia quando necessário, apresentando os fatos de maneira objetiva, sem exposição vexatória ou divulgação indevida de dados pessoais.
- Acionar as autoridades competentes, caso haja ameaça, violência, crime, discriminação ou risco à integridade física dos moradores.
- Consultar assessoria jurídica, principalmente antes de propor ação de obrigação de não fazer, pedido de afastamento ou exclusão do condômino.
A assembleia pode deliberar sobre providências condominiais, mas não deve ordenar, por conta própria, a retirada forçada do proprietário, bloquear seu acesso à unidade ou impedir arbitrariamente a utilização das áreas comuns.
O proprietário responde pelos atos de um inquilino?
O proprietário não deixa de ter responsabilidades quando aluga sua unidade. O artigo 1.336 do Código Civil alcança o condômino, enquanto as regras de convivência também podem atingir possuidores, locatários, ocupantes e visitantes.
Além disso, o proprietário deve cooperar para que o inquilino respeite a convenção e o regimento interno. Se o comportamento antissocial for praticado por um locatário e persistir após notificações, o condomínio poderá comunicar formalmente o proprietário e avaliar, com orientação jurídica, medidas relacionadas ao contrato de locação.
Isso não significa que o proprietário seja automaticamente responsável por todo ato praticado pelo inquilino. A responsabilidade dependerá das circunstâncias do caso, da ciência dos fatos, da possibilidade de intervenção e dos danos causados.
Como síndicos e administradoras devem agir?
A melhor estratégia é trabalhar com prevenção, documentação e proporcionalidade. Regras claras reduzem decisões improvisadas e ajudam a proteger tanto a coletividade quanto o morador acusado.
A gestão pode:
- revisar a convenção e o regimento interno;
- criar um protocolo para reclamações e ocorrências;
- treinar funcionários para registrar fatos sem julgamentos;
- definir fluxos para situações de ameaça ou violência;
- preservar imagens e documentos de forma segura;
- manter sigilo sobre dados pessoais e acusações;
- estimular mediação quando o conflito ainda for administrável;
- aplicar multas somente com fundamento legal e documental;
- evitar exposição do morador em grupos de mensagens ou murais;
- buscar tutela judicial quando houver risco grave e persistente.
A administração também deve separar conflitos de vizinhança de situações que exigem atuação policial ou judicial imediata. Ameaças, agressões e crimes não devem ser tratados apenas como “problemas internos do condomínio”.
Conclusão: propriedade não significa liberdade para prejudicar os demais
Um morador pode ser afastado do condomínio? Em situações extremas, a Justiça pode admitir medidas de exclusão ou remoção, mas isso não ocorre automaticamente por decisão do síndico ou da assembleia.
A regra é a aplicação gradual e fundamentada das medidas previstas em lei, com registro dos fatos, direito de defesa, respeito ao quórum condominial e avaliação da proporcionalidade. A expulsão deve ser considerada apenas quando houver comportamento grave, reiterado e incompatível com a convivência, especialmente depois de tentativas menos severas.
Para síndicos e administradoras, a recomendação é agir com equilíbrio: proteger o sossego e a segurança dos moradores sem transformar o condomínio em um espaço de punições arbitrárias. A propriedade é protegida, mas seu exercício encontra limites no direito dos demais à convivência saudável e segura.
Este artigo tem finalidade informativa e não substitui a análise jurídica de um caso concreto. As medidas aplicáveis podem variar conforme a convenção, o regimento interno, as provas disponíveis e as decisões judiciais do caso.