A expansão de plataformas digitais de hospedagem e locação por curta duração transformou a relação entre proprietários, hóspedes e condomínios. Aplicativos como Airbnb e similares facilitaram a oferta de imóveis por períodos reduzidos, mas também aumentaram as preocupações relacionadas à segurança, ao controle de acesso, ao sossego e à própria destinação residencial dos edifícios.
Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou diferentes situações envolvendo hospedagens temporárias em condomínios residenciais. As decisões indicam que a utilização de uma unidade para estadias breves não deve ser examinada apenas pelo nome da plataforma ou pelo formato do anúncio, mas pelas características concretas da atividade desenvolvida.
Para síndicos, administradoras e profissionais do setor imobiliário, o desafio é conciliar o direito de propriedade com a convenção condominial, a segurança coletiva e a necessidade de uma gestão operacional eficiente.
O que dizem as decisões anteriores do STJ
Em 2021, o STJ julgou casos importantes sobre a utilização de unidades residenciais para hospedagem por curta duração.
No REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma entendeu que, havendo na convenção condominial regra que estabeleça destinação residencial, é indevido utilizar as unidades para hospedagem remunerada com múltiplas ocupações e pessoas sem vínculo entre si. O tribunal reconheceu que esse tipo de exploração pode se aproximar de uma atividade de hospedagem atípica, especialmente quando envolve ocupação fracionada de cômodos e alta rotatividade.
Na ocasião, o STJ também indicou que os próprios condôminos poderiam deliberar sobre a autorização dessa modalidade, mediante aprovação qualificada em assembleia. A decisão considerou, entre outros aspectos, os direitos ao sossego, à segurança e à saúde dos demais moradores. Confira o Informativo de Jurisprudência nº 693 do STJ.
Também em 2021, no REsp 1.884.483/PR, a Terceira Turma decidiu que um condomínio de destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de uma unidade por curto ou curtíssimo período. O fundamento foi o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, segundo o qual o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação atribuída à edificação. Veja a decisão no Informativo nº 720 do STJ.
Esses precedentes consolidaram a ideia de que o condomínio pode limitar ou impedir hospedagens temporárias quando elas desvirtuarem a finalidade residencial prevista na convenção.
A decisão mais recente: contratos atípicos de curta estadia
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055/MG, envolvendo uma unidade do Condomínio do Edifício Residencial Saint Tropez. Por maioria, o tribunal negou provimento ao recurso da proprietária e manteve a decisão que impedia a utilização do imóvel para contratos de curta estadia sem a aprovação necessária.
O voto vencedor, da ministra Nancy Andrighi, diferenciou três situações:
- Locação residencial por temporada, prevista no artigo 48 da Lei nº 8.245/1991, destinada à residência temporária por prazo não superior a 90 dias;
- Hospedagem hoteleira, regulada por legislação própria e normalmente associada à prestação de serviços;
- Contratos atípicos de curta estadia, frequentemente intermediados por plataformas digitais.
Segundo o entendimento prevalecente, a simples utilização de uma plataforma digital não define, por si só, a natureza jurídica do contrato. O ponto central é verificar como o imóvel é explorado. A oferta reiterada, a alta rotatividade, a profissionalização do serviço, o fracionamento da unidade e a entrada frequente de pessoas sem vínculo com o condomínio podem descaracterizar a destinação residencial.
Nessas hipóteses, a mudança de finalidade deve ser aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil, com redação reforçada pela Lei nº 14.405/2022. Leia o acórdão do REsp 2.121.055/MG.
É importante destacar que a decisão não representa uma proibição automática e universal de todos os anúncios em plataformas digitais. A análise depende das características da operação e das regras aplicáveis a cada condomínio. Além disso, o julgamento não ocorreu originalmente sob o rito dos recursos repetitivos.
Tema 1.443 pode trazer uma orientação vinculante
A controvérsia ainda deverá ser aprofundada no Tema 1.443, afetado pela Segunda Seção aos recursos repetitivos REsp 2.272.537/SC e REsp 2.272.536/SP.
A questão submetida ao tribunal é saber se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir a locação de unidades por curta duração em plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa. Consulte o Informativo nº 891 do STJ.
Como o tema ainda está pendente de julgamento, os condomínios devem evitar interpretações simplificadas. A afetação aos repetitivos demonstra que o STJ reconhece a necessidade de uniformizar a jurisprudência, mas não substitui a análise jurídica do caso concreto nem autoriza medidas desproporcionais.
Principais implicações para os condomínios
As decisões trazem impactos que vão além da discussão sobre permitir ou proibir o Airbnb.
Primeiro, a convenção condominial deve ser revisada. É recomendável verificar se o documento trata de destinação residencial, hospedagem, locação por temporada, atividades comerciais, uso de áreas comuns e controle de acesso.
Segundo, a administração precisa estabelecer procedimentos objetivos. O condomínio pode exigir, dentro dos limites legais, informações sobre ocupantes, período da estadia, identificação do responsável pela unidade e cumprimento das regras internas. Entretanto, não deve criar exigências arbitrárias ou incompatíveis com o direito de propriedade.
Terceiro, o controle dessas informações deve observar a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (Lei nº 13.709/2018). Dados de hóspedes e visitantes devem ser coletados apenas para finalidades legítimas, como segurança e controle de acesso, com acesso restrito, prazo de retenção definido e medidas adequadas de proteção. Consulte a LGPD no portal do Planalto.
Por fim, eventuais advertências, multas ou impedimentos devem estar fundamentados na convenção, no regimento interno, na legislação e em fatos documentados. A adoção de medidas sem critérios pode gerar conflitos, ações judiciais e responsabilidade para o próprio condomínio.
Como gestores podem se adaptar
Uma resposta eficiente exige integração entre conformidade jurídica, processos e operação condominial. Algumas medidas práticas incluem:
- Mapear as regras vigentes, identificando lacunas na convenção e no regimento interno.
- Levar o tema à assembleia, com apresentação clara dos riscos, custos e alternativas.
- Criar um protocolo de hospedagens temporárias, caso a atividade seja permitida, com regras sobre cadastro, acesso, circulação e uso das áreas comuns.
- Treinar portaria e equipe operacional, evitando abordagens improvisadas ou discriminatórias.
- Registrar ocorrências, reclamações e descumprimentos de forma objetiva e organizada.
- Revisar contratos com administradoras, empresas de controle de acesso e prestadores de segurança.
- Acompanhar o julgamento do Tema 1.443, atualizando procedimentos quando houver uma definição vinculante.
Esse tipo de organização está alinhado a uma visão moderna de gestão, baseada em eficiência operacional, tecnologia, pessoas e conformidade — pilares que fazem parte da atuação institucional da S7ta em consultoria, avaliação e gerenciamento de operações condominiais.
Conclusão: segurança, previsibilidade e diálogo
As decisões do STJ demonstram que hospedagens temporárias não podem ser analisadas apenas como uma forma comum de locação. Quando há alta rotatividade, exploração reiterada ou profissionalização do serviço, pode ocorrer desvio da destinação residencial, afetando a segurança, o sossego e a rotina do condomínio.
A recomendação para síndicos e administradoras é agir com planejamento: revisar documentos, consultar assessoria jurídica, promover deliberação assemblear quando necessária, estabelecer procedimentos claros e proteger os dados de moradores e hóspedes.
O melhor caminho não é simplesmente proibir ou liberar a atividade, mas construir regras proporcionais, transparentes e compatíveis com a legislação e com a realidade operacional de cada empreendimento. O acompanhamento do Tema 1.443 será essencial para conferir maior segurança jurídica às decisões futuras.