O condomínio que possui portaria, controle de acesso, vigilância ou sistemas de monitoramento precisa ficar atento às mudanças trazidas pelo Decreto nº 13.012/2026. Publicado em 10 de junho de 2026, o decreto regulamenta a Lei nº 14.967/2024, conhecida como Estatuto da Segurança Privada e da Segurança das Instituições Financeiras, e estabelece novas regras para autorização, controle e fiscalização dos serviços de segurança privada no Brasil.
A nova regulamentação alcança situações que fazem parte da rotina de muitos condomínios, especialmente quando existe contratação de empresas de segurança, vigilância patrimonial, monitoramento eletrônico ou quando o próprio condomínio mantém profissionais de segurança em seu quadro.
Mas existe um ponto fundamental que precisa ser entendido desde o início: o novo decreto não transforma automaticamente o porteiro em vigilante.
A diferença entre as duas funções continua sendo essencial para evitar problemas trabalhistas, administrativos e relacionados à própria regularidade do serviço de segurança.
O novo decreto muda a rotina dos condomínios?
Em muitos casos, sim. A principal mudança está na definição mais clara das situações em que uma atividade passa a ser considerada serviço de segurança privada e, consequentemente, fica sujeita às regras de autorização e fiscalização da Polícia Federal.
O Decreto nº 13.012/2026 regulamenta diferentes modalidades de segurança privada, incluindo a vigilância patrimonial e o monitoramento de sistemas eletrônicos de segurança. A norma também trata especificamente dos chamados serviços orgânicos de segurança privada, que podem ser mantidos por empresas e condomínios edilícios com pessoal próprio.
Isso significa que o síndico precisa olhar para a operação do condomínio não apenas pela perspectiva de segurança, mas também pela perspectiva de gestão, contratação, documentação e conformidade.
A pergunta deixa de ser apenas “temos porteiro?” e passa a ser: quais atividades esse profissional realmente executa? Quem presta o serviço? A empresa está regular? O condomínio possui segurança própria?
Porteiro é vigilante?
Não.
Essa é provavelmente a principal dúvida gerada pela nova regulamentação.
O porteiro exerce atividades relacionadas à rotina da portaria e ao funcionamento do condomínio, como atendimento de moradores e visitantes, controle de acesso, recebimento de encomendas, comunicação com condôminos e acompanhamento da movimentação na entrada.
O decreto estabelece que atividades internas de natureza administrativa, operacional e de apoio, incluindo fiscalização de rotinas, atendimento e observação passiva do ambiente, não caracterizam segurança privada clandestina quando realizadas por empregados próprios, desde que não envolvam atividades privativas do vigilante ou do vigilante supervisor.
Portanto, ter um profissional na portaria não significa, por si só, que o condomínio está prestando serviço de vigilância patrimonial.
O problema aparece quando as atribuições efetivamente exercidas passam a corresponder às atividades próprias de um profissional de segurança privada.
Nesse cenário, não basta mudar o nome do cargo ou colocar um uniforme diferente. O exercício da vigilância patrimonial exige profissional habilitado e registrado conforme as regras estabelecidas para a atividade.
O próprio decreto define o vigilante como profissional habilitado em curso de formação específico e registrado na Polícia Federal, responsável pela execução dos serviços de segurança privada atribuídos à sua função.
Onde está a diferença entre portaria e vigilância?
A diferença está principalmente na natureza das atividades realizadas.
O porteiro está relacionado ao funcionamento da portaria e ao controle operacional de entrada e saída. Já a vigilância patrimonial tem como finalidade proteger pessoas e patrimônio e prevenir ou reprimir atos ilícitos ou ameaças à integridade dos locais protegidos.
O Decreto nº 13.012 define a vigilância patrimonial como a proteção de bens públicos ou privados, móveis ou imóveis, mediante vigilância armada ou desarmada. A atividade pode envolver controle de acesso e permanência dentro dos limites estabelecidos pela regulamentação.
Por isso, o condomínio deve evitar uma situação muito comum: contratar um porteiro para uma determinada função e, com o passar do tempo, atribuir a ele tarefas cada vez mais próximas da vigilância patrimonial.
Essa mistura de funções pode gerar riscos para o condomínio e para o trabalhador.
E quando o condomínio possui vigilantes próprios?
Nesse caso, a situação é diferente.
O Decreto nº 13.012/2026 prevê expressamente a possibilidade de um condomínio edilício instituir um serviço orgânico de segurança privada.
Para isso, o condomínio precisa solicitar previamente autorização de funcionamento à Polícia Federal. Entre os requisitos estão a utilização de pessoal próprio e a existência de instalações físicas adequadas, comprovadas por certificado de segurança.
A regra também se aplica a determinados conjuntos de casas, apartamentos, prédios, escritórios, salas e lojas que possuam administração unificada e centralizada das áreas comuns.
Ou seja, um condomínio que decide manter vigilantes contratados diretamente não está simplesmente criando uma equipe interna de portaria. Ele pode estar estruturando um verdadeiro serviço orgânico de segurança privada, sujeito à autorização e fiscalização da Polícia Federal.
O que é o serviço orgânico de segurança?
O serviço orgânico é aquele estruturado pela própria organização para atender exclusivamente aos seus interesses.
No caso dos condomínios, isso significa que o condomínio pode possuir profissionais próprios destinados à vigilância patrimonial, desde que cumpra as exigências legais.
O serviço não pode ser utilizado livremente fora dos limites do estabelecimento. O decreto determina que a vigilância patrimonial exercida por condomínio que possua serviço orgânico deve ocorrer dentro dos limites do respectivo estabelecimento.
Também existem regras específicas para utilização de armas, munições, coletes balísticos e outros produtos controlados. Esses recursos dependem de autorização e devem obedecer às exigências estabelecidas pela legislação e pela Polícia Federal.
Por isso, não é recomendável que o condomínio tente estruturar uma operação de vigilância própria sem antes realizar uma análise jurídica e operacional completa.
E se a segurança do condomínio for terceirizada?
Essa é uma situação bastante comum e, em geral, mais simples do ponto de vista da estrutura interna do condomínio.
Quando o serviço de vigilância é contratado de uma empresa especializada, é responsabilidade da prestadora possuir a autorização necessária para executar a atividade de segurança privada.
O condomínio, porém, não deve interpretar isso como uma transferência completa de responsabilidade.
Antes de contratar, é importante verificar se a empresa está devidamente autorizada pela Polícia Federal e se a autorização corresponde ao serviço que será efetivamente prestado.
A própria Polícia Federal disponibiliza mecanismos para consulta da regularidade das empresas de segurança privada.
Além disso, o contrato deve estabelecer claramente as responsabilidades da empresa, os serviços contratados, os profissionais envolvidos, a manutenção das autorizações e os procedimentos em caso de irregularidade.
Portaria terceirizada exige os mesmos cuidados?
É preciso analisar qual serviço está sendo efetivamente contratado.
Uma empresa que fornece profissionais para atividades de portaria não deve ser confundida automaticamente com uma empresa especializada em vigilância patrimonial.
Essa distinção é importante porque portaria e segurança privada são serviços diferentes.
O condomínio deve evitar contratos genéricos que não deixem claro quais atividades serão executadas pelos profissionais.
Uma boa gestão condominial deve analisar o escopo do serviço, as atribuições de cada profissional, a empresa responsável, a documentação e os procedimentos operacionais.
Esse cuidado ajuda a reduzir riscos de desvio de função e também melhora a fiscalização da operação.
O monitoramento eletrônico também entrou nas regras?
Sim.
O novo decreto regulamenta também as empresas que prestam serviços de monitoramento de sistemas eletrônicos de segurança privada.
A regulamentação contempla atividades como elaboração de projetos, instalação e manutenção de equipamentos, assistência técnica e monitoramento remoto de imóveis urbanos ou rurais.
Isso é especialmente relevante para condomínios que utilizam:
- Câmeras de segurança;
- Sistemas de alarme;
- Sensores;
- Controle eletrônico de acesso;
- Monitoramento remoto;
- Sistemas integrados de segurança.
A tecnologia, portanto, passa a fazer parte de uma estrutura regulatória mais clara.
Para o condomínio, isso reforça a importância de avaliar não apenas o equipamento instalado, mas também quem opera o sistema, quem realiza o monitoramento e qual empresa é responsável pelo serviço.
O condomínio pode contratar qualquer empresa de segurança?
Não é recomendável.
A contratação deve ser acompanhada de uma análise de regularidade da prestadora.
Além da autorização para funcionamento, o condomínio deve verificar se a empresa está habilitada para o tipo de serviço que pretende executar.
Outro ponto importante é a documentação dos profissionais. O decreto estabelece requisitos para formação, registro e identificação dos profissionais de segurança privada. O vigilante, por exemplo, precisa possuir formação específica e registro na Polícia Federal.
Para o síndico, isso significa que a fiscalização da terceirização não deve terminar na assinatura do contrato.
É necessário acompanhar a prestação do serviço durante toda a vigência contratual.
Quais riscos o condomínio corre ao contratar uma operação irregular?
O decreto estabelece penalidades para a organização, contratação, prestação ou execução de serviços de segurança privada sem autorização da Polícia Federal.
Para pessoas jurídicas, a multa prevista no artigo 64 pode variar de R$ 10 mil a R$ 30 mil.
Além da questão financeira, uma contratação irregular pode gerar outros impactos para o condomínio, incluindo problemas contratuais, trabalhistas e de responsabilidade civil.
Por isso, o valor aparentemente mais baixo de uma proposta comercial não deve ser o único critério utilizado na contratação de serviços relacionados à segurança.
Uma empresa regular, profissionais habilitados, processos definidos e fiscalização adequada fazem parte do custo de uma operação segura.
O que o síndico deve fazer agora?
O primeiro passo é realizar um diagnóstico da operação atual.
Não é necessário sair trocando funcionários ou alterar contratos imediatamente. Antes disso, é importante entender como a operação funciona.
O síndico e a administradora podem começar respondendo algumas perguntas:
1. Quem trabalha atualmente na portaria?
Identifique se são funcionários próprios ou profissionais terceirizados.
2. Quais atividades esses profissionais executam?
Liste as funções efetivamente realizadas durante a rotina.
3. Existe vigilância patrimonial no condomínio?
Se houver, verifique quem presta o serviço e como os profissionais estão vinculados.
4. O condomínio possui vigilantes próprios?
Se a resposta for positiva, é importante verificar se existe enquadramento como serviço orgânico de segurança privada.
5. A empresa terceirizada está regular?
Solicite documentação e confirme a autorização correspondente ao serviço contratado.
6. Como funciona o monitoramento eletrônico?
Verifique quem instala, mantém e monitora os sistemas de segurança.
7. Os contratos refletem o serviço que realmente é executado?
Essa análise é fundamental para identificar possíveis divergências entre o serviço contratado e a operação praticada.
Gestão condominial também é gestão de riscos
A nova regulamentação mostra que segurança condominial não deve ser tratada apenas como contratação de pessoas ou instalação de equipamentos.
Existe uma dimensão de gestão de processos, fiscalização, documentação e conformidade.
Um condomínio pode ter câmeras modernas, controle de acesso e uma portaria funcionando 24 horas e, ainda assim, apresentar vulnerabilidades se não houver clareza sobre responsabilidades e procedimentos.
Da mesma forma, uma equipe bem treinada pode perder eficiência quando não existe um processo claro para lidar com visitantes, prestadores de serviços, entregas, situações de emergência e ocorrências.
É por isso que a gestão profissional precisa olhar para a segurança de maneira integrada.
S7TA: segurança começa pela gestão
O Decreto nº 13.012/2026 reforça uma necessidade que já faz parte de uma boa administração condominial: conhecer a operação antes de tomar decisões.
Não se trata simplesmente de trocar porteiros por vigilantes ou aumentar o número de equipamentos de segurança.
O primeiro passo é entender os riscos, avaliar os processos existentes, verificar contratos, identificar responsabilidades e definir quais serviços realmente são necessários para aquele condomínio.
A partir dessa análise, o condomínio pode tomar decisões mais seguras sobre portaria, vigilância, monitoramento, controle de acesso e demais serviços operacionais.
Na S7TA, a gestão condominial é acompanhada de forma estratégica, com foco na avaliação das operações, dos processos, dos contratos e das oportunidades de melhoria.
Seu condomínio sabe exatamente quem está cuidando da segurança e quais responsabilidades estão previstas em cada serviço?
Converse com a S7TA e avalie a operação do seu condomínio com uma visão mais estratégica, preventiva e orientada à eficiência.
Perguntas frequentes sobre o novo Decreto da Segurança Privada
O novo decreto transformou todos os porteiros em vigilantes?
Não. O porteiro não se transforma automaticamente em vigilante. A diferença está nas atividades efetivamente desempenhadas. O decreto exclui da caracterização de segurança privada clandestina determinadas atividades internas de apoio realizadas por empregados próprios, desde que não envolvam funções privativas de vigilantes.
Um condomínio pode ter vigilante contratado diretamente?
Sim. O condomínio pode instituir um serviço orgânico de segurança privada, mas precisa obter autorização prévia da Polícia Federal e atender aos requisitos estabelecidos na regulamentação.
O condomínio que terceiriza a vigilância precisa verificar a empresa contratada?
Sim. É fundamental verificar a regularidade da prestadora e sua autorização para executar o serviço contratado. A Polícia Federal mantém mecanismos oficiais para consulta das empresas de segurança privada.
O monitoramento por câmeras também é regulamentado?
Sim. O decreto estabelece regras para empresas que prestam serviços de monitoramento de sistemas eletrônicos de segurança privada, incluindo monitoramento remoto de imóveis.
Qual é a principal preocupação do síndico neste momento?
A principal preocupação deve ser entender se as atividades realizadas no condomínio estão de acordo com os contratos, os cargos dos profissionais e as exigências legais. A partir desse diagnóstico, é possível corrigir eventuais problemas e melhorar a gestão da segurança.
O Decreto nº 13.012/2026 já está em vigor?
Sim. O decreto foi publicado em 10 de junho de 2026 e determina, em seu artigo 74, que entra em vigor na data de sua publicação.
Este artigo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica específica do condomínio. Em situações envolvendo enquadramento profissional, contratação de vigilantes, serviço orgânico de segurança ou adequação de contratos, recomenda-se consultar profissionais especializados.
Fontes: Decreto nº 13.012/2026, Polícia Federal, Lei nº 14.967/2024 e publicação de referência da Direcional Condomínios.
Seu condomínio está preparado para as novas regras?
A S7TA ajuda condomínios a avaliar processos, contratos, operações e oportunidades de melhoria, contribuindo para uma gestão mais segura, eficiente e organizada.